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LA
FISCALITE
- La fiscalité de l'investissement
- Le prêt à taux zéro
- La loi Demessine - ZRR
- Fiscalité de la résidence
principale
- Baisse de la TVA à 5,5%
LA LOCATION
- Conseil
pour la location
Sources
immopeltier.com
 LA
FISCALITE DE L'INVESTISSEMENT
L'achat de
sa résidence principale :
LOGEMENTS
ANCIENS :
vacants depuis le 01/06/92
réduction
d' impôt de 10 % des travaux repartie sur 2 ans
plafonné
à 300.000 et 600.000 Frs
réduction
d' impôt de 15 % des travaux repartie sur 4 ans
plafonné
à 400.000 Frs et 800.000 Frs
réduction
pour les intérêts d' emprunt
100% des
intérêts d' emprunt peuvent être déduits
sans limite de temps
Les frais
liés à l' emprunt
réduction
forfaitaire des frais
14 % des
loyers brut perçus dans l' année
Exonération
de la plus values si la revente est réalisée après
22 ans
LOGEMENT
NEUF :
Réduction
pour les intérêts d' emprunt
100% des
intérêts d' emprunt peuvent être déduits
sans limite de temps
Les frais
liés à l' emprunt
Réduction
forfaitaire des frais
25 % des
loyers brut perçus dans l' année pendant 10 ans (10%
au delà)
déduction
des dépenses qui sont normalement payable par le locataire
et réglé par le propriétaire
Exonération
de la taxe foncière
durant
l' année d' achèvement, et les deux années
suivantes
Exonération
de la plus values si la revente est réalisée après
22 ans
LE
PRET A TAUX ZERO
Le prêt
à taux zéro, correspond à 20 % du prix de l’
investissement, et à 33 % du crédit total.
Dans l’
ancien, le prêt est identique, avec l’ obligation d’
effectuer des travaux atteignant au minimum 54% du prix d’
achat avant travaux, ou 35% des dépenses totales
LOI
DEMESSINE - ZRR :
Régime fiscal :
Réduction d'impôt égale à 25% du montant de
l'acquisition, dans la limite d'un plafond de 50.000 Euros (327.978 F)
pour une personne seule de et 100.000 Euros (655.957 F) pour un couple
marié. Cette réduction est étalée sur 4 ans
au plus, à raison du quart de l'avantage maximal chaque année.
La TVA sur l'acquisition est déductible.
Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent
des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire
de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).
Logements concernés :
Logements neufs situés en résidence de tourisme classée
appartenant à une Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R.) ou à
certaines zones rurales répondant aux objectifs n°2 européens,
loués nus à l'exploitant de la résidence de tourisme
par le biais d'un bail commercial.
Durée minimale de location : 9 ans.
Occupation temporaire :
Possibilité pour l’investisseur d’exercer un droit
de jouissance temporaire. Ces périodes d’occupation ne doivent
pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré
doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement
dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation
par le propriétaire.
La réussite de votre investissement immobilier dans une résidence
de tourisme repose sur 3 facteurs:
- Des emplacements bénéficiant de situations exceptionnelles,
dans des régions réputées sur le plan environnemental
et touristique.
- Des réalisations de grande qualité en harmonie avec les
traditions et les particularités régionales.
- Une gestion locative sereine, effectuée par des sociétés
expérimentées dans la gestion des résidences de tourisme
LA
FISCALITE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE :
ACHATS D' UN APPARTEMENT OU D' UNE MAISON NEUVE
FRAIS DE MUTATIONS REDUITS
EXONERATION DE LA TAXE FONCIERE
durant l' année d' achèvement des travaux de construction
ainsi que les deux années suivantes (
le bénéficiaire doit adresser à l' administration
fiscale une déclaration modèle H dans les trois mois
qui suivent l' achèvement des travaux)
EXONERATION
DE LA TAXATION DES PLUS-VALUES.
Possibilité
de profiter du taux à 0%
ACHATS
D' UN APPARTEMENT OU D' UNE MAISON ANCIENNE
REDUCTION D' IMPÔTS POUR GROSSES REPARATIONS
:
Crédit
d'impôts pour travaux effectués après le 15/10/99
sur des immeubles de plus de deux ans.
15 % des
montants réglés plafonnés à :
20.000
Frs pour un célibataire
40.000
Frs pour un couple marié
majoré
de : 2.000 Frs pour le premier enfant
2.500 Frs pour
le deuxième enfant
3.000 Frs pour
les enfants suivants
REDUCTION
D' IMPÔTS POUR TRAVAUX D'ENTRETIEN
:
Crédit
d'impôts pour travaux effectués après le 15/10/99
sur des immeubles de plus
de deux ans.
5 % des montants
réglés plafonnés à :
10.000
Frs pour un célibataire
20.000
Frs pour un couple marié
majoré
de : 1.000 Frs pour le premier enfant
1.500 Frs pour
le deuxième enfant
2.000 Frs pour
les enfants suivants
Peu importe
que vous soyez locataire ou propriétaire ou hébergé
à titre gratuit, il
suffit que les travaux soient réalisés par une entreprise,
facture à l'appui.
BAISSE
DE LA T.V.A SUR CERTAINS TRAVAUX D'ENTRETIEN
EXONERATION
DE LA PLUS VALUE
LA
BAISSE DE LA T.V.A. A 5,5%
Le taux de TVA
est abaissé de 20,6 % à 5,5 % sur les travaux d'amélioration,
de transformation, d'aménagement et d'entretien des locaux
d'habitation achevés depuis + 2 ans.
L'application du taux réduit de la T.V.A. (5,5 %) concerne
toutes les personnes qui font faire des travaux (propriétaires-occupants,
propriétaires-bailleurs, locataires et occupants à
titre gratuit).
Le taux réduit de la T.V.A. porte sur les prestations de
main d'œuvre, les fournitures de matériaux et de certains
équipements incluses dans la réalisation de ces travaux.
Le taux réduit s'applique aux travaux pour lesquels une facture
est émise à compter du 15 septembre 1999.
Opérations bénéficiant d'une T.V.A. à
5,5 % :
Prestations de main d'œuvre :
Il s'agit de la rémunération des personnes physiques
salariées ou non, chargées de l'exécution de
tout ou partie des travaux. Les honoraires d'architecte ou de maître
d'oeuvre restent soumis au taux normal de la T.V.A.
Matières premières et fournitures nécessaires
à la réalisation des travaux :
Elles bénéficient d'une T.V.A. à 5;5 % lorsqu'elles
sont fournies et facturées par l'entreprise qui réalise
les travaux.
Matières premières : matériaux et produits
utilisés pour l'exécution des travaux (béton
ciment, briques, placoplâtre…), revêtements de
surface (carrelage, parquet, moquette, papiers peints…), produits
de traitement préventif ou curatif.
Fournitures : pièces de faible valeur dont l'utilisation
est nécessaire pour effectuer les travaux de pose, de raccordement
(joints, vis ou boulons…).
Eléments d'équipement :
Ils bénéficient de la T.V.A. à 5,5 % lorsqu'ils
sont fournis et facturés par l'entreprise qui réalise
les travaux.
Par exemple : équipements sanitaires (baignoires, lavabos,…),
appareils de chauffage (chaudières, radiateurs…), systèmes
d'ouverture du logement (portes, portails, clôture, fenêtres…),
équipements électriques (prises, interrupteur…),
équipements divers (escaliers, antennes de TV…)….
Obligations à la charge du client :
Afin de pouvoir bénéficier de la T.V.A. à 5,5
%, le client bénéficiaire doit remettre à son
prestataire, avant le commencement des travaux, une attestation
établie sur papier libre mentionnant que l'immeuble est achevé
depuis plus de deux ans, et que celui-ci est affecté à
un usage d'habitation)
CONSEILS
POUR LA MISE EN LOCATION D'UN LOGEMENT
DROIT
AU BAIL ET TAXE ADDITIONNELLE :
C’
est une taxation commune lorsque le loyer annuel dépasse
12.500 frs.
Taxe additionnelle
: 2.50 % si l’ immeuble est achevé depuis 15 ans au
moins
REVISION DES LOYERS :
Le contrat doit prévoir la révision des loyers chaque
année.
Loi habitat du 21 Juillet 1994 : L’ indice de référence
est désormais la valeur moyenne de l’ indice I.N.S.E.E.
du coût de la construction calculé sur les quatre derniers
trimestres ( et non plus la valeur trimestrielle de cet indice ),
à compter du 1 er Janvier 1995. ( au choix pour les locations
en meublé )
La formule
de calcul :
Montant du loyer en cours X nouvelle moyenne
--------------------------------------------------------
Valeur moyenne de l’ année précédente
MODALITE DE PAIEMENT :
Le propriétaire ne doit jamais détenir plus de trois
mois de loyer y compris le dépôt de garantie:
Si le dépôt de garantie est de deux mois : le loyer
sera payable d’ avance au début du mois Si le dépôt
de garantie est de trois mois : le loyer sera payable à terme
échu.
Le paiement mensuel du loyer est de droit si le locataire en fait
la demande.
Le prélèvement automatique ne peut être imposé
au locataire
DIFFERENTES PIECES DU CONTRAT :
Le CONTRAT : C’ est la date de prise d’ effet et non la
date de signature que l’ on retiendra pour la révision
du loyer ou pour la fin du bail.
L’ ETAT DES LIEUX : A l’ entrée et à
la sortie
L’ INVENTAIRE : En cas de meublé
Le REGLEMENT DE COPROPRIETE
Le CONTRAT DE CAUTION : -- Obligatoirement conclu au moment
de la signature du contrat
La caution doit être acceptée par le bailleur
Le contrat de caution doit être limité dans le temps
( avec 1 ou 2 renouvellements) à défaut la caution
peut résilier son engagement à tout moment par A.R.
.
Le JUSTIFICATIF D’ ASSURANCE
LE BAIL ET SA DUREE :
La loi QUILLIOT
du 22 Juin 1982 : Le bail doit être d’ au moins trois
ans.
A l’ expiration
du bail, le contrat est reconduit tacitement sans aucune formalité.
En cas d’ augmentation de loyer :
L’ offre doit être adressé au locataire au moins
six mois avant l’ expiration du bail
Le locataire doit répondre dans les deux mois qui suivent.
En cas de hausse, il y a étalement :
La hausse est de 1/3 si elle est inférieure à 10 %
( 3 ans )
La hausse est de 1/6 si elle est supérieure à 10 %
( 6 ans )
Le locataire peut prendre congé à tout moment, moyennant
un préavis de trois mois.
En cas de congé pour vente, le locataire est prioritaire
pour acheter le logement.
Formalités de sortie :
L’ état des lieux et la remise des clés.
La restitution du dépôt de garantie. ( dans les deux
mois ).
EN CAS DE NON PAIEMENT :
Tenter une solution amiable
Envoyer des lettres simples
Envoyer une lettre A.R. identique à la précédente
avec comme en-tête « Mise en demeure »
Demander à un huissier de faire un commandement ( coût
environ 800 frs ) Délais pour régulariser : 2 mois
en cas d’ impayés, 1 mois pour défaut d’
assurance
Saisir le Tribunal d’ Instance pour demander les arrières
de loyer ainsi que l’ expulsion
il faut s’ adresser au Greffe du Tribunal d’ Instance
du lieu ou se situe l’ appartement loué, pour retirer
un formulaire « Requête aux fins d’ injonction
à payer »
joindre les documents
la procédure est gratuite
le Président rend une ordonnance acceptant ou rejetant en
tout ou partie la demande que vous avez faite
si non satisfait --> possibilité de recourir aux procédures
de droit commun devant le Tribunal.
faite signifier l’ ordonnance par un huissier au plus tard
dans les 6 mois à compter du jour ou elle a été
rendue.
si le débiteur fait opposition : il adresse au Greffe du
Tribunal dans le mois qui suit, la signification avec A.R. ou par
une déclaration contre récépissé.
Le Tribunal se réunit en présence du créancier
et de son débiteur :
Si vous êtes créancier et que vous prouvez que l’
opposition ne se justifie pas, vous pourrez demander des dommages
et intérêts.
si le débiteur ne fait pas opposition ou si il ne réagit
pas dans le mois qui suit la signification de l’ ordonnance
:
Le créancier se rendra à nouveau au greffe munie de
l’ ordonnance pour y faire apposer la formule exécutoire
( cette démarche doit être effectuée dans le
mois qui suit l’ expiration du délai d’ opposition
du débiteur )
LA PROCEDURE DE DROIT COMMUN :
La Saisine Simplifiée
:
si demande inférieure à 13.000 frs
huissier non obligatoire
La Saisine Normale :
si demande supérieure à 13.000 frs ou pour une demande
d’expulsion. Il vaut mieux demander à un avocat de rédiger
une assignation qui devra parvenir au débiteur par voie d’
huissier.
L’ audience intervient dans un délai qui varie de un
à deux mois après l’ assignation.
L’ affaire peut être renvoyée par chaque partie
( 1 fois ).
Le délibéré dure environ 1 mois
L’ EXECUTION DU JUGEMENT :
La Saisie Conservatoire :
elle est faite pour empêcher le débiteur de se séparer
de ses biens.
La Saisie des biens meublés et leur vente :
Pour saisir, il faut un jugement ou un acte notarié.
la vente aux enchères à lieu en l’ absence de
vente amiable.
Toute contestation concernant la saisie est portée devant
le Juge de l’ exécution.
La Saisie des comptes :
C’ est la plus pratiquée, il y a un mois pour contester.
La Saisie des salaires :
Le Juge d’ Instance est compétent pour obtenir la saisie
des rémunérations:
1°/ le Greffe du T.I. ( la conciliation )
2°/ la saisie est ordonnée en audience ( la saisie )
L’ Expulsion :
L’ expulsion est ordonnée par une décision judiciaire
le référé est risqué pour une demande
d’ expulsion
expulsion interdite entre le 1 Novembre et le 15 Mars Avant 6 h
00 ainsi qu’ après 21 h 00
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